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翻修出租再賣出 Windy City RE 回報率高 Featured
17.二.2014
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【大紀元記者唐明鏡芝加哥報導】「對所有投資人,我們優先保證8%的回報率,即使這筆地產投資在頭一兩年因為裝修沒有產生足夠的收入。」風城地產公司(Windy City RE LLC)的合夥人米蘭·魯賓斯坦在一個小型介紹會上說,產生租金收入後的淨值還將有70%分給各投資人,地產出售後的淨收入也將有70%在投資人中分配。 

翻修出租再賣出 Windy City RE 回報率高 風城地產公司剛剛在南環(South Loop)區Cullerton和State街附近以$330萬購買了兩個樓盤,準備以$390萬裝修投入將其建成25套出租公寓,2萬英尺的商舖和停車場。 圖片為計劃的公寓和商舖。(風城地產公司網站)


   
  這是11月底在密西根大道一座商業樓裡的地產投資介紹會。介紹會由風城地產公司主持,米蘭·魯賓斯坦希望能夠為公司下一個項目,在芝加哥西北郊愛迪生市(Addison)的六座公寓樓,爭取到投資人。 
   
  魯賓斯坦介紹說,風城地產公司的經營模式是購買一棟或多棟公寓樓,用自己的內部裝修團隊翻修,提高租金出租,過一兩年後再將其出售給大型機構投資者。 
   
  芝加哥商業雜誌介紹說,風城地產公司目前已擁有480套出租公寓,多是2套到20套的中小型城區公寓樓。風城地產公司由三位合夥人魯賓斯坦兄妹和妹夫於2010年在芝加哥成立,之前他們曾在洛杉磯進行地產投資買賣,目前在大洛杉磯地區擁有700套出租屋。 
  
低價買進 快速翻修 迅速賣出
   
  在地產界摸爬滾打了20多年的魯賓斯坦介紹說,風城地產公司專門購買不良公寓樓,如合夥人糾紛,遺產出售,離婚,或法拍地產等。 
   
  「我們有自己的裝修隊,進行快速翻新,如一臥變兩臥,餐廳改臥室等,檯面做成大理石,地板用硬木板鋪就,刷兩層漆,鋪上瓷磚等,讓公寓煥然一新,從而在出租市場上更具有競爭力。」 
   
  魯賓斯坦表示,風城地產公司的優勢在於有一個50多人的裝修團隊,有執照和保險,能夠直接控制成本和進程;沒有分包商,不存在承包商拿錢逃走的隱患;沒有承包商佣金,建築成本只包括工錢和材料,加上是團購,材料單價也遠低於市場價。 
   
  魯賓斯坦進一步說,因為他以及合夥人都擁有地產經紀執照,有多年的地產投資經驗,所以能快速鎖定潛力地產,並能在談判中以放棄佣金等贏得競標。 
   
  「我最擅長交涉,這是我賺錢的武器。」 南斯拉夫移民魯賓斯坦說,他最早進入地產業是在洛杉磯做公寓管理員,一接手就做到了零欠租率;後來他又購買公寓樓裡的小套間,能夠和樓上樓下的鄰居協商,逐步把整個樓吞下。現在風城地產公司的購買模式是,先購買一個多個公寓樓綜合體(complex)其中的幾棟樓,然後把綜合體的其他樓逐步買下,以便將來能整個打包出售給機構投資者。 
  


每年都有8%到14%的回報率


   
  魯賓斯坦說,每一個項目爭取在1年到2年後以市場價賣出,或進行再融資(refinance),「售出之前物業一直有租金收入,平均是8%到14%的投資回報率。」 
   
  所有初始資金的投資人,從第一年起就保證8%的回報率,即使在最初6個月因為裝修沒有收入;產生租金後,淨收入的70%分給各投資人;地產出售後的淨收入也將有70%在投資人中分配。「這個8%的回報率是在所有分成之前確保了的,也就是說,無論盈利如何,初始投資人始終有8%的回報率」。 
   
  介紹會上,魯賓斯坦針對愛迪生市(Addison)的六座公寓樓做成了一個詳細的5年預算報告。假設這些物業出租率達到95%,5年後出售,那麼這5年的投資回報率分別是:15.8%,16.4%,17.0%,17.6%,和100%。5年的平均回報率為33.3%。   


投資者自選項目

   
  魯賓斯坦強調,風城地產公司在每一個項目中都會投資50%,以保證足夠的管理權,並讓投資人放心。 
   
  「投資人可選擇他們中意的物業。」也就是說,風城地產公司會公布準備購買的物業,投資人自己決定是否投資,而且每一個物業都和其他物業完全獨立,不相互抵押。 
   
  風城地產公司剛剛在南環(South Loop)區Cullerton和State街附近以$330萬購買了兩個樓盤,準備再投進$390萬裝修費用,將其建成25套出租公寓,2萬英尺的商舖和停車場。 
   
  魯賓斯坦說,在南環的出租物業多是康斗(condo)級別的豪華公寓,而平價公寓市場則是空白。而風城地產公司則計劃建造3臥2浴的平價公寓。根據風城地產公司的記錄,其1臥公寓的租金是$850,3臥公寓的租金是$1300。 
   
  有興趣者,請登錄www.windycityre.com, 312-867-8744。

Read 812 times Last modified on 週一, 17 二月 2014 14:10

 

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