今日: 19.Feb.2018
舊金山市 什麼房產最熱銷?
24.一.2016
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大紀元記者譚安舊金山報導)新的一年之際,該如何投資舊金山灣區地產?每年的開春都是美國地產從冬季假期中的復甦期,無論想自己投資,或是替家人、孩子買房。

舊金山市 什麼房產最熱銷? KP Tripathi (kps-photo.com)/Flickr

哪些是適合的房產、價位等不同的要求,就必須了解每個城市裡不同的地產特性。為幫助大家快速了解,我們本期開始系列推出「舊金山我該怎麼買房」專題。

第一期的「舊金山我該怎麼買房」首先將從灣區的龍頭,舊金山市開端。根據預測,2016年灣區整體房價將會趨緩,同時房源存量仍舊低迷,租金持續上升,而新建案大多集中在高密度房產。這些現象,普遍是灣區房市的現狀,都將影響著買家的購房傾向。

即使大方向如此,但灣區各城市的房市差異仍不小,因此要了解各地區的情況,才可以讓人買的安心、避免當房市動盪的冤大頭。同時才能按孩子的學區、工作地點等各類因素考量,選擇適合您的居住區域,不再只侷限於價位比天高的知名熱點。

就當前房市觀察,灣區房價以100萬到200萬左右的價格最受到關注。因為低於百萬的房價,在灣區已經選擇非常有限,而且可能會有房產本身或客觀的缺陷因素;高過200萬的房產,對於中產階級來說負擔大增,尤其利息和地稅在逐步增長,是買房民眾的一大顧慮。

因此,我們將陸續鎖定200萬以下的房地產,分區來向各位讀者介紹,舊金山及灣區還哪些好地方可以投資,並帶您了解,這些地區有什麼樣的房型可買。

「舊金山我該怎麼買房」第一集,將先告訴您舊金山市的房市現況,哪些房型最熱門?哪些價位最普遍?哪些地區又盛行哪種房型?

最受歡迎房價 低於兩百萬

以舊金山市的房地產銷售情況看來(見圖一),2015年高於200萬的售房交易量僅佔了15%,最受歡迎的房價落在100至150萬美元之間,共有1,483個交易;75萬到99.9萬居次;介於150至200萬價位的銷售排名第三。整個低於200萬美元的房產交易量,占了75%。


圖一:2015舊金山各房產價位銷售量
 

要留心的是,舊金山市不同社區的中位數房價可是天差地別,是60萬到650萬的十倍之差。不只舊金山,東灣及南灣各地也是類似情況。在同一個區域(或城市)內,隔條街價格就能有極大的落差,這是灣區的普遍情形。

這種差別可能在於學區、社區環境、社區人口、地震斷層帶、淹水區等等因素。因此,想買房的新手,一定要詳細了解灣區的環境,才不會買錯房。

豪宅銷售趨緩

從Paragon地產公司提供的,舊金山房價升值情況統計表(見圖二)來說明,舊金山房價2015年最後一季Q4,房屋(House)中位價比該年第三季度Q3還高,公寓(Condo)房型更是比銷售旺季的春季(Q2)表現更佳,顯示2015年冬季房市並不寒冷,是反常現象。


圖二:2012~2015舊金山房產中位數房價變化
 
然而從兩百萬以上的豪宅銷售情況來看(見圖三),15年從7月到9月,因為股市震盪,銷售量也從原本春季的高點驟跌,特別是200萬以至500萬之間的豪宅。到了第四季度,銷量呈現回升,並慢慢減緩。
 
圖三:舊金山房價200萬美元以上的銷售量變化
 
 

Condo新建案一枝獨秀

除了價格外,房型也是購屋關鍵。在2000至2015年間,舊金山的新建案幾乎只有公寓大樓(Condo, Co-ops & TICs)的房型(見圖四),想買房屋(House)是一屋難求,2至4單元房更是屈指可數。
 
圖四:舊金山各種房型的建案數量變化
 
 

供給量就關係著這些房子的價格和搶手程度。新興的SoMa、Mission Bay等區有多處新建豪宅式公寓,而傳統的富人區Nob Hill、Presidio Heights則是獨立房的專屬,不過新建案非常稀有。

截至2015年底,舊金山市房屋(House)中位價比去年同期成長11%,據凱斯希勒房價指數(S&P Case-Shiller Home Price Index)估計,半島地區的房價也有11%的年升值率。

縱覽舊金山名景很值錢

最後來看不同房型的銷售量(見圖五),很明顯2015年最搶手的是Condo,主要歸因於許多建案全新完工,顯示新房總是搶手。然而House的銷售也不遑多讓,占36%之多。

圖五:2015舊金山各種房型的銷售量比例

 

有趣的是,有些人不以為意的「景觀(View)」其實很重要,尤其在舊金山市中心(Downtown)、太平洋沿海區(Ocean)和海灣區(Bay),有景觀的房產特別受到歡迎(見圖六),景觀加分能力不容小覷,可以讓房子翻倍升值。

圖六:2015舊金山各區域,有景觀價值的房產銷售量

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