今日: 25.Nov.2017
24.一.2016 Written by

大紀元記者譚安舊金山報導)新的一年之際,該如何投資舊金山灣區地產?每年的開春都是美國地產從冬季假期中的復甦期,無論想自己投資,或是替家人、孩子買房。

24.一.2016 Written by

(大紀元記者夏君編譯報導)2016年1月21日,CoreLogic公司的一份房市跟蹤報告說﹐去年12月南加房屋銷售量比上年同期增長了10%,是一年中增長第二多的一個月。增長最多的月份是去年7月份﹐為17%。

20.一.2016 Written by

上篇介绍了2015年芝加哥成交的最贵Single Family Home,事实上按成交价来比较,去年最贵的一笔交易其实是一套Condo,据传是被星战之父乔治•卢卡斯买下,价格$18,750,000。

 

19.一.2016 Written by

2015年芝加哥有好几栋豪宅成交,包括Lincoln Park一栋一千三百万的天价豪宅,一起来看看。

13.一.2016 Written by

(大紀元記者唐明鏡芝加哥報導)通常人們認為春夏季是房屋買賣的好季節,而秋冬則是交易的淡季。可對於經驗人士來說,冬季恰恰是贏得好價錢的最佳時機。

26.五.2015 Written by

建商M/I Homes在芝加哥西郊瑞柏市新建排屋English Rows,最近举行盛大开幕式,开卖37套房。

17.四.2015 Written by

芝加哥华裔建筑师陈观乐(Sean Chen)多年来从事房地产投资买卖,近日与我们分享了他在芝加哥城南区投资房产的心得。

29.三.2015

谈起芝加哥市最好的社区,人们很自然地想到了林肯公园(Lincoln Park),它有着丰富的历史、美丽的建筑、成熟的社区设施,以及到市区的便捷交通。可是在这个3.2平方英里(8.3平方公里)的土地上,人口却从1950年代的高峰10.2万减少到现在的6.4万。究竟是什么原因导致林肯公园的居民数量在过去60多年减少了37%呢? 
  
不光是林肯公园的人口减少,它周边的传统意义上的好社区,人数也相较于1950年代出现大幅缩减。如林肯公园北部的Lakeview,现在人口为9.4万,而1950年是12.4万;林肯公园西北部的North Center,人口从1950年代的4.8万降到现在的3.2万;西边的Logan Square从1950年的10.7万降到现在的7.4万;西南边的West Town涵盖Wicker Park和Bucktown,它也从1950年的16.1万降到现在的8.1万。


林肯公园周围社区分布(Dreamtown地产公司网站截图)

 


林肯公园和周围的多个社区都经历人口的大幅减少(大纪元制图)

 
值得注意的是,整个芝加哥市的人口在1950年代达到最高峰362万,然后一直递减到2010年的270万(仅2000年增长了11万),足足消失了90多万人,相当于圣荷西市的人数,而圣荷西市是美国第十大城市。

 

问题在哪里?

  
芝加哥商业杂志Crain`s最近试图探究这个“好社区人口减少”的迷思。记者赫兹(Daniel Hertz)解释说,在过去半个多世纪,美国家庭密度减小,如过去往往是5到6口人住在一个公寓里,而现在一家通常不超过4口,或者是没有孩子的夫妇俩,甚至是一个人。在富裕社区的人们负担得起更大的空间,所以那里的公寓承载的人数相对就更少了。 
   
这样看来,如果一个社区里的住宅数量没有显著增加的话,人口数当然就显而易见的变少了。 
  
可是在这样一个备受欢迎的社区里,为什么没有更多的住宅兴建呢?根据芝加哥市过去的经验,当一个社区兴旺的时候,地产开发商就会建设更多的住宅,如把独立屋改成三单元,把三单位改成多单元,或者在沿湖沿地铁线一带,建设高楼等。 
  
赫兹认为,症结在于芝加哥市日益严格的规划(zoning)法律限制了社区的地产开发。

 

规划法律限制了地产开发

  
在芝加哥和美国绝大部份地区,你不可以随心所欲的盖房子,首先必须获得当地政府规划部(Zoning department)的批准。而规划部对每一个建筑的用途、单元数量、高度等都有严格分类和建筑限制。例如,在不改变建筑高度的情况下,为增加住宅数量,建商可以把两个2层屋连接起来,做成一个三面环绕的有天井的多单元建筑(courtyard building)。 
  
而在芝加哥把两个2层屋改成多单元建筑不再合法。为了赚钱,开发商于是把旧的2层屋整个拆掉,重新盖起豪华2单元,或者盖一栋豪宅(mansion),这样这个社区就又减少了一个住宅单元。同时开发商无论怎么做,都会让当地房价大大提升,使得中等收入的家庭不得不离开这个社区,搬到更远的地方。

 

社区居民的反对也是一大阻力

  
赫兹的文章发表后,引来了如潮的读者评论。很多的批评都指向林肯公园的区长(Alderman)史密斯(Michele Smith),认为她行事僵硬刻板,不注重社区发展。 
  
因为在规划法律的背后,更多的是政治运作。根据芝加哥的法律,每个区的区长对批准新建或改造工程有最后的定夺权。可区长既接受开发商的游说和捐款,也得公开听取民声。 
  
原本在林肯公园的儿童纪念医院(Children`s Memorial Hospital)曾经计划在原址上大幅扩建,就遭到了当地居民的激烈反对,声称计划中的20多层高楼破坏了社区矮楼的风格,会使交通更加拥挤,救护车的笛声也会扰乱周边居民的安静生活等。在强大的社区压力下,儿童纪念医院不得不于2012年移到市中心,并扩建成一栋23层的高楼,紧挨西北大学医院。 
  
相比周边的社区,芝加哥市区的建设就没有遭到那么多居民的抱怨,也就造成市区内高楼频起的荣景。◇

26.一.2015 Written by

  豪華地產拍賣網站AuctionWorks將在3月18-20日網上競拍一棟位於伊利諾州郊區Burr Ridge的城堡式豪宅,起價125萬美元,誠邀各界投標。網上競買鏈接www.svnauctionworks.com。

19.一.2015 Written by

2014年12月,南加房屋销售重新开始活跃,这一现象预示可能会有越来越多的人买房。

05.一.2015 Written by

“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”,杜甫的诗道出了中国人对安居乐业的重视。先人讲究的祖传家业,也主要是指田产房屋。大部份身在海外的华人在置业时首先想到的就是买房子,概因房屋既可以保值也会增加人的心理安全感。常青地产(Evergreen Properties, Inc,EVG)经纪人黄琼(Joan Huang),以专家的经验向您支招。

03.十一.2014 Written by

出租房子是一个华人喜欢积累财富的方式,认为坐收租金很轻松,往往忽略管理房子的麻烦事并不容易。也许是水龙头滴水、也许是解约问题、或是房租没按时交等等。要顾及不要赔本,还要化解各种麻烦。说起来租房也是一件大学问。我们来请教湾区管理租房有22年经验的Mary Sung女士。

28.十.2014 Written by

移民来美国10多年的陈先生,8年前在皇后区艾姆赫斯特某共管公寓(Condo)买了其中一间公寓,当上了房主。几年前,落入管理费陷阱而不知,转眼间整个康斗市政欠费达数万美元,几经周折,每户偿还债务数千元,方保住康斗。10月27日,陈先生到纽约中华公所讲述了自己的遭遇。

24.十.2014 Written by

芝加哥有不少知名建筑师所设计的宅邸,然而住在这样的建筑物里却有利有弊。比如位于Oak Park的莱特house,虽然有美丽的窗户却没有地下室;位于Streeterville的Mies公寓虽然有完美的景观,厨房却很狭小。

18.十.2014 Written by

买卖房屋时,选择一个好的地产经纪人是关键的第一步。很多人不到一个小时就做出了这个选择,加州地产经纪人协会发现近一半人选择了他们面试的第一个经纪人。

17.十.2014 Written by

遇到居心叵测的房贷专员,会让借款人陷入房贷深渊,但是,很多时候是借款人自己的问题,下列是几项借款人会犯的错误,大家一定要警惕。

17.十.2014 Written by

企业为什么要设立退休计划?小企业在退休计划上最容易出现的违规有哪些?本期《法律.移民》专刊采访了纽约奥斯勒、霍斯金和哈考特公司(Osler, Hoskin & Harcourt LLP)的Carol Buckmann律师,Carol专门帮助企业建立退休计划,并提供退休计划合规方面的服务。

 

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